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賃貸借契約書の注意点を現役仲介店勤務の私が伝えます。

こんにちは悠布です。
不動産仲介店に勤務してから早6年経ちます。
宅建士なので重要事項書のチェックをするのに賃貸借契約書を確認するのですがよく見ると借主側が損をするような内容があったりします。

重要事項では賃貸借契約書に書いてある特約事項を書いていれば良しとする業者や営業担当が数多くいるので借主側はめんどうかもしれませんが一度契約書の内容は把握した方がいいです。

とは言っても全部読むのはめんどうだと思いますので自店舗内の賃貸借契約書すべてに目を通している私がここだけ見ておけば最低限いいと言うポイントをお伝えします。

これを読んでいただければ契約時、解約するときに余計なトラブルにならないのと損をしなくなります。
もしかしたら地域ごとに特別なことがあるかもしれませんが書いていきます。

賃貸借契約書の注意点を現役仲介店勤務の私が伝えます。

ではさっそくいきましょう。

まず重要なポイントはここです。

特約事項

必ずどの契約書にもこれが入っています。
たまに特約事項が空白でない場合ももちろんあります。

ここに記載されるのは契約書では網羅しきれていない貸主側からの条件がここに記載されています。
私が見ている中で良く見るのはクリーニング費用は借主負担にする、(金額が書いてあるときもある。)〇年以内の解約の場合短期解約違約金として家賃の〇ヶ月支払うものとする。鍵紛失時の鍵交換は貸主が行うものとし交換費用として〇円支払うものとする。敷金は〇ヶ月分は償却するものとし、返金はしないものとする。
という感じに貸主指定の文言が入っていたりします。

契約書の内容よりこの特約事項の文言の方が効力が強いので必ずここは確認しておきましょう。

ここは見ておこう契約書の条文 4選

1.賃料、共益費

だいたい契約書の最初の辺りに書いてあります。
ここで言う賃料、共益費は金額のことではなく条文のことです。
一般的な賃貸借契約では退去時の家賃等は日割り計算されますが一部の不動産屋(大阪に本社がある会社に多い)は日割り計算されずに月割計算になるという文言があります。

文言としては本契約が月の途中で解約された場合は日割り計算せず、月の賃料全額支払うものとする。といった感じで記入されています。

本来なら重要事項説明書にも記入をするべきですが作成している仲介店の担当が見落とすケースが多々あります。
解約時のトラブルのもとになりますので確認しておきましょう。
仲介店に聞いてなかったと言っても「契約書に書いてあります。」といわれてしまえばそれでおしまいにされてしまいますので。

2.禁止事項、制限事項

ここも要チェックです。
契約書の中盤くらいにあります。
普通に生活している分には問題はありませんがデザイナーズマンションや大通り沿いの物件だと「バルコニーに布団類を干すのは禁止」と書かれている場合があります。

他だと鍵に関することで「借主は鍵の複製、交換、追加設置は貸主の許可なしにしてはならない」というのもあったりするので気をつけましょう。
バレたりしないケースもありますがそれよりも緊急時に何かあったときに貸主や貸主指定業者が入れないと余計なトラブル、出費になる可能性があります。

3.契約解除

トラブルになりやすいところでもある契約解除の条文です。
ここも契約書の中盤くらいにあることが多いです。
一般的な契約解除する際の解除予告は1ヶ月前予告がありますが中には2ヶ月前、3ヶ月前もあったりするのでよく読んでおきましょう。
それより前の退去になると実際の予告日までの賃料を請求されてしまいます。
ひどいところだと次の月の家賃丸ごと取るところもあるので要注意です。

重要事項に記載はしてありますが担当者が見落としている可能性があるところです。(実際チェックしてて間違えがかなり多いです。)

4.明け渡しと原状回復

退去時トラブルにトップクラスに君臨する明け渡し原状回復です。
契約書の終盤に書いてあります。

原状回復については契約書に何も書いていなかった場合は

国土交通省が定めるガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

このガイドラインに従って原状回復の清算を行います。
長い文章ですが関係のありそうなところを読んでみてください。

この条文で他に気にするところは残置物と取り扱いについてです。

文言としては以下の通りです。
契約解除後本物件内に借主の残置物等がある場合は貸主は借主が所有権を放棄したとみなし任意にこれらを処分出来るものとする。
と書かれています。

通常部屋にある借主の所持物に関しては貸主側は何も手出しは出来ませんが
契約解除後に所有物(残置物という)が建物内、賃室内にある場合この文言がある場合は勝手に処分されてしまいます。

特に忘れやすいのが自転車とかですね。退去時してから取りにいけばいいと思っていたのに勝手に処分されていておまけに処分費の請求がきたという案件もあったみたいです。

なので契約解除前にはすべて処分するか持っていきましょう。

おわりに


ここまで現役不動産仲介勤務の私が賃貸借契約書で見ておくべきポイントについてお伝えさせて頂きました。

ブラックでグレーな業界ですが一人でも多く損をしない人が増えていただけたら嬉しいです。

では、また。