こんにちは悠です。
私は2020年7月現在で6年以上の不動産仲介店勤務の実績があります。
今回焦点を当てるのはこちら。
不動産屋にしかわからない仲介手数料0円の不動産屋を利用する際のポイント
この内容について解説していきます。
・不動産会社の利益を得る仕組み
・仲介手数料0円を不動産会社のメリット、デメリット
・お得な使い方
・まとめ
以上で進めていきます。
不動産会社の利益の仕組み
宅建業法ではこのように明記されています。
賃借の媒介に関する報酬の額
・宅地又は建物の賃借の媒介に関して依頼者の双方から受け取ることのできる報酬の額の合計額は、
当該宅 地又は建物の借賃の1ヶ月分の1.10倍に相当する金額以内とする。
・この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けとることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって
当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヶ月分の0.55倍に相当する金額以内とする。
この0.10は消費税の金額になるので消費税が変わればこの部分もそれに合わせて変更になります。
それに合わせて以下の利益も得ています。
、報酬の上限額の定めに続けて、「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額及び当該代理又は媒介に係る消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。」
なので不動産会社は仲介手数料と上記の広告宣伝費を受領することで利益を得ています。
手数料の額の不当性については本旨ではずれるので割愛します。
とりあえずこの原理を頭に置いておいてください。
仲介手数料0円 不動産メリット デメリット
・初期費用が安くなる
・煩わしい仲介手数料の交渉をしなくて済む
シンプルですが一番大きいですね。
家賃10万円の物件で考えればそれだけでMAX11万円の初期費用の差が出ます。
狙った物件が決まっているのであれば仲介手数料0円の不動産屋に行きましょう。
自社物件の場合は仲介手数料がある不動産屋でも仲介手数料が取れないようになっているのでそこも漏らさないようにしましょう。
もしかしたらその場合は仲介手数料0円のところより安く入居できる可能性があります。
・すべての物件の取り扱いはない。
・その分礼金、消毒費用などが上乗せしていることもある。
・不動産屋の利益が少ない物件を決めたときに担当営業がやる気がないときがある。
最後のは手数料がある不動産屋にもあると思いますが格段にその率が上がる傾向になります。
すべての物件の取り扱いがない理由についてはいくつかありますが、
守秘義務等の関係でどの物件が取り扱い出来ないかは教えることは出来ません。
しかしそれだけでは不十分なので解決策だけ後述しますのでそれだけでご勘弁ください。
ちなみに手数料ありなし関係なしに取り扱いが出来ないのは各会社でしか取り扱いが出来ない専任物件がある場合です。
取引媒体が専任物件となってたらそこの会社でしか扱えないので。
礼金等の上乗せリスク
仲介手数料0円の不動産屋すべてではありませんが他のサイトでは礼金がない、消毒費用がないのにこの不動産屋はあるといった場合は要注意ですので確認を怠らないようにしましょう。
営業担当のやる気
最後は感情論の話になります。
不動産屋は家賃が高額な物件、低い物件では基本的に仕事の量が変わることはありません。
当然営業担当は少しでも楽に家賃が高くて利益が出やすい物件を決めたい訳です。
なので利益が著しく低い物件の申込書を受けたときは営業担当は物凄くモチベーションが落ちるわけです。
では、なぜ仲介手数料0円の不動産屋の方がやる気がない率が上がらないと言いますと先ほどの報酬の話が出てきます。
仲介手数料ありの不動産屋
・仲介手数料（借主+貸主合計1ヶ月+消費税）+広告宣伝費
仲介手数料0円の不動産屋
仲介手数料（貸主から1ヶ月まで）+広告宣伝費
このようなパターンになります。
報酬パターンとして例を上げましょう。
仲介手数料1ヶ月+広告宣伝費1ヶ月
仲介手数料0.5ヶ月+広告宣伝費1.5ヶ月
仲介手数料0円+広告宣伝費2ヶ月
この場合は全て2ヶ月分の利益です。
これならどの不動産屋も喜んでやってくれるでしょう。
この場合ですとどうでしょう？
広告宣伝費0.5か月と0円の場合です。
仲介手数料1ヶ月+広告宣伝費0.5か月
仲介手数料0.5ヶ月+広告宣伝費0.5か月
仲介手数料0円+広告宣伝費0.5ヶ月
仲介手数料1ヶ月+広告宣伝費0円
仲介手数料0.5か月+広告宣伝費0円
仲介手数料0円+広告宣伝費0円
最後のはもはや利益が出ませんよね？
広告宣伝費は貸主が特別に出す費用なので出さなくてもいいですし、出す分も上限は特にありません。
※不当な広告宣伝費の吊り上げは業法違反になります。
表からみたら同じ金額に見えても裏から見たらまったく違う金額になります。
やる気がない営業担当に当たったら担当変えてもらうか不動産屋を変えましょう。
こればっかりは運次第です。。。
それとこの報酬でもう一つ見えてくるものがあります。
営業担当のやる気もそうですがここで仲介手数料0円の不動産屋がすべての物件を載せない理由が見えてきます。
利益の出ない物件は載せない。
少し考えればわかりますがこれが真実です。
この事実は守秘義務関係なしに考えればわかることなので公表します。
以上の点を踏まえた上で借りる側がどう動くべきかを解説していきましょう。
お特に借りるための動き方
ポイントは以下の通りです。
-
- ・1件目に仲介手数料0円の不動産屋に行かないこと。
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- ・1件目で目ぼしいものがあったら見積書を紙かPDFでもらう事。
1件目に仲介手数料0円の不動産屋に行かないのは希望物件の範囲を狭めないためです。
普通の不動産屋に行って物件を探して内見していきましょう。
そこでもし気になる物件があれば必ず見積書をもらってください。
なぜなら後で仲介手数料0円の不動産屋に行ったときに誤魔化されないためです。
余分な費用はそぎ落としていきましょう。
帰るときに後日返事しますと行って帰りましょう。
1件目で目ぼしい物件があったら見積書を持って0円の不動産屋に行きましょう。
そこで申込をすれば一番安くなります。
注意点は1件目の不動産屋が物件を押さえている可能性があるので1件目の不動産屋に違う物件で決まりました、引っ越しが延期になりましたと伝えてください。
そうしないと申込みの受付がされない場合があり、他の人に取られてしまう可能性があります。
もし0円の不動産屋でこれは取り扱いが出来ないですと言われた場合は諦めて1件目の不動産屋で契約するか他の目ぼしい物件に変えましょう。
以上を気をつけていたら安く入れる可能性がグッと上がるので是非参考にしてみてください。
まとめ
今回は仲介手数料0円物件について書かせていただきました。
不動産屋の利益の仕組みは仲介手数料と広告宣伝費。
仲介手数料0円の不動産屋はすべての物件を取り扱いが出来るわけではない。
営業担当のやる気という見えないリスク、安く入居したいなら1件には仲介手数料0円の不動産屋に行かないなどをお伝え致しました。
一人でも多く良い物件に巡り合えることを願っています。
では、また。
