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現役不動産仲介が教える部屋探しのコツ

こんにちは悠布です。

不動産賃貸に勤めて6年です。

今回は現役不動産屋が教える部屋探しのコツについて解説していこうと思います。

忖度なしで書きますので参考にしていただければ嬉しいです。

今回の内容はこちら

  1. 現在の賃貸の状況
  2. 問い合わせ時のポイント
  3. 来店した際のポイント
  4. 終わりに

以上で進めていきます。

・現在の賃貸の状況

現在の賃貸の業界では家賃保証会社に加入しないと入居できない物件が8割近くあります。



その代わり連帯保証人を用意しなくても入れる物件が増えました。

中には家賃保証加入+連帯保証人必須みたいな時代錯誤な物件もありますが数はそこまでは多くありません。

家賃保証会社がなぜ入らなければいけないかは以下の通りです。

・管理会社、家主が判断できる材料が少ないから。

・連帯保証人を用意できる人が少なくなったから。

・連帯保証人がいても滞納家賃の回収が出来なくなったから。

等が挙げられます。

正直言って借りる側のメリットはほぼありません。

貸主、家主の都合で借主負担で加入を強いられます。

唯一のメリットとしては家賃保証会社を使うことで家賃の引き落としが出来るようになり、手数料も安いことが多いです。(一部例外ももちろんあります。)

一方で家賃保証会社を使うことで貸主側はメリットが多大にあります。
例えば、

・所属している連盟内で滞納があったかどうかが判断できる。

・過去に暴力団と関わりがあったのかを調べることが出来る。

・退去精算時の原状回復費(一部)、家賃滞納の保証がされる

などです。

自分達で調べることが出来ない情報を素早く入手でき、代わりに入居審査も行ってくれるので貸主側は非常に便利なのです。

家賃保証会社の種類は?

家賃保証会社の種類は色々あり、連盟なども違いますがめちゃくちゃ大きく分けて2つだけ覚えておけば問題ないと思います。

その2つとは

・信販系の家賃保証会社

・それ以外の会社

の2つです。

信販系はクレジットカード系の家賃保証です。

なのでもちろん債務整理をした人はこの家賃保証を使ってる物件には入居が出来ないことになります。

どんなにいい物件でも住めないので一人入居の場合はあきらめましょう。

それ以外の会社は信販系ではないので使っている家賃保証会社で滞納していなければ入居審査も問題ないです。

(会社規模や年収によってはそれでも審査否になる可能性もありますのでご注意を。)

信販系ですと有名なのはジャックス、オリコ、関西VISA、アプラス、エポスカードなどが挙げられます。

詳しくは下記の記事を参考にしていただければと思います。

家賃保証会社の一覧と審査の甘さ・厳しさ!ブラックでも可決する会社は?

 

問い合わせ時のポイント

近年の部屋探しではいきなり不動産屋ではなくとりあえずポータルサイト(SUUMO、ホームズなど)で一度検索していることが多いと思います。

その際に気をつけたいポイントをポータルサイトの掲載やメンテナンスをやっている私が伝えたいと思います。

債務整理をした人が気をつけるポイントは家賃保証会社が入っているかいないかです。

現在のポータルサイトは契約者支払う費用についてはすべて載せないといけないというルールがあります。

従って家賃保証会社も載せないといけないことになります。
ただ、100%入ってはいないのでそのあたりは注意が必要です。

自分では判断出来ないときはメール電話で問い合わせする際に正直に

「信販系の保証会社が通らないので信販系の会社を使わない物件を探しています。」

と素直に言いましょう。

不動産屋はそれを聞いたところで債務整理をしていると断定することはできません。

カードが通らない、通りづらい人はいくらでもいるからです。
なので安心して言いましょう。

逆に言わないことで入ることが出来ない物件を紹介される無駄な手間が発生します。

他の普通の方も伝えた方がいいポイントとしては

・三親等以内の連帯保証人・緊急連絡先人の有無

・自営業(個人事業主)か自営業でないか

・社会保険証(会社から支給されるもの)か

以上は伝えておくと提案される物件がキチンと入れる物件になりやすいので手間がお互いに手間が減ります。

この中でも特に大事なのが自営業か会社員かです。
審査で雲泥の差が出ますので伝えるようにしましょう。

自営業のローンが組みづらいのと同じで賃貸業界でも審査が厳しめで見られます。

特に確定申告で収入が極端に少ない人は審査は通らないケースが多いです。


その他はわりと何とかなったりするので必須事項ではないです。

不動産屋に来店した時のポイント

物件数自体はどの不動産屋に行っても大きく変わりませんが、提案力が不動産屋の営業にかなり依存するので

トンチンカンな事を言ってくる営業マンが来たら切り上げて他の店に行きましょう。

現役不動産屋が言うのもなんですがホントに出来ない営業は提案する物件の質が低いです。

以上を踏まえて来店した時のポイントですが以下の通りです。

・仲介手数料の値引き交渉は物件を決定してから言うこと。

・希望条件と一緒にNG条件を提示する。

・初期費用のMAX上限を伝える。

現役不動産屋の立場からの話ですが正直なところ最初から値引き前提で来られると営業担当のやる気が著しく下がります。

そうなると良い物件を紹介してくれずあからさまに避けられて帰されることがあります。

仕事なんだから「そんなの関係なく紹介しろよ!」

という気持ちは分かりますが営業マンも人間なのでモチベーションを高くしてもらって探してもらいましょう。

言うタイミングは物件が決まった直後です。

決まった直後であればモチベーションもテンションも借りる側は関係ありませんのでこれがベストです。

仲介手数料0円の不動産屋はどうなの?という疑問もあると思うので以前書いた記事を参考にしていただければと思います。

現役不動産屋が教える仲介手数料0円の不動産屋でここだけは気をつけるべきポイント | 債務整理者の奮闘記

こんにちは悠布です。 梅雨真っ只中で憂鬱な気分が続きますね。 私は梅雨はむくみが激しくなるので少しでもむくみが取れるよう悪戦苦闘中です。。 話に戻りますが私自身2020年7月現在で6年以上の不動産仲介店勤務の実績があります。 そんな私が紹介する、 不動産屋にしかわからない仲介手数料0円の不動産屋を利用する際のポイント をいくつか説明していこうと思います。 …

自分の希望がバッチリ決まっているのであればそれを伝えばいいのですが

大抵の方はわりとフワッとした条件を提示することが多いので自分の希望しているような物件を出してもらえないことがあります。


少しでも自分の理想に近づけるためにNG条件も付け加えていきましょう。

人にもよりますがよく言われるNG条件は

北向き
1階
1階に飲食店
駅徒歩〇分以上
木造

などはよく言われます。

賃料帯によっては

お風呂場に洗面台

バストイレ一緒

洗濯機置き場外

などがNG条件に入ってきます。


最初に言っておけばどんなダメな営業でもNGを伝えておけば出してくることもないでしょう。


そういうところを聞き出したりするのも営業の仕事かと私も思いますが

担当営業マンがそこまで優秀でないことを考慮してこちらから提案してあげましょう。

営業をやっていたので分かりますが不動産仲介の営業は素人が少し研修しただけで現場に駆り出されるのでホントにレベルの差がやばいです。

後は聞いてくれればいいですが

初期費用の予算は予め伝えた方がいいです。

同じような家賃帯、グレードでも初期費用がまったく違うことはざらにあります。

そこで初期費用がうまく下がっていれば御の字ですが

良い物件は正直交渉はあまり通りません。

理由は逆の立場になれば分かりますが人気物件であれば下げなくてもすぐに他の方で決めてくれるからです。



せっかく良い物件に決まったと思っても初期費用の面で断念するのは精神的なショックも大きいと思うので初めに伝えることをオススメします。

もちろん安いに越したことがないのは間違いありません。

1点注意点としてはMAX上限を伝えるとMAX上限まで余分なオプションを付けてくる業者が多いです。


なので、見積書を作ってもらって必須かどうかの確認を2つの業者で確認しましょう。


そうすれば余分な金額を支払う心配はないです。

終わりに

現役不動産屋が教える部屋探しのコツをお伝えさせて頂きました。

多分ここまで書いている現役不動産屋はいないと思います。

一人でも多く良い部屋が探せることを祈っています。

では、また。